2021年百城土地成交縮量22% 50家主流房企拿地建面下降36%

2022-01-14 19:47:07

21 年1-12 月百城土地成交建面-22%,成交均價+12%,主流房企拿地節奏放緩2021 年1-12 月,百城土地成交建面為15.6 億平方米,累計同比-22.0%;成交總價為4.6 萬億元,累計同比-12.8%;成交均價為2,967 元/平方米,累計同比+11.8%。未成交土地占成交土地宗數的累計比例為39%(1-11 月為29%)。

截至2021 年底,主流房企拿地投資仍較為謹慎,12 月單月的未成交土地宗數超過已成交宗數。2021 年12 月,百城成交土地宗數為1983 宗,未成交土地宗數為2836 宗;未成交土地占成交土地宗數的單月比例為143%(11 月為58%)。

根據克而瑞統計數據,2021 年1-12 月,50 家主流房企新增土地價值(拿地金額)總計為3.07 萬億元,累計同比下降18.9%;50 家主流房企新增土地建面總計為4.34 億平方米,累計同比下降36.3%。

按城市能級來看,一線城市住宅成交同比由正轉負,溢價率持續走低1)按城市能級劃分,2021 年12 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為1,377 萬平方米、6,928 萬平方米、6,685 萬平方米,單月同比分別+3.2%、-44.8%、-66.5%。成交總價分別為866 億元、2,695 億元、1,143 億元,單月同比分別為-26.0%、-16.1%、-68.4%。成交均價分別為6,284 元/平方米、3,889元/平方米、1,710 元/平方米,單月同比分別-28.3%、+52.0%、-5.4%。

2)按城市能級劃分,2021 年12 月百城土地中一線、二線、三四線的(住宅類)成交建面分別為378 萬平方米、3,386 萬平方米、2,500 萬平方米,單月同比分別-10.1%、-43.0%、-73.5%(11 月+5.6%、-37.6%、-44.8%)。成交總價分別為716 億元、2,441 億元、735 億元,單月同比分別-13.1%、-11.5%、-74.0%。

成交均價分別為18,912 元/平方米、7,210 元/平方米、2,941 元/平方米,單月同比分別-3.4%、+55.2%、-1.6%。住宅類用地成交溢價率維持低位,分別為1.8%、3.2%、3.8%(11 月3.6%、1.6%、1.2%)。

投資建議:2021 年9 月24 日央行定調“兩維護”,10 月15 日釋疑“α風險”

2021 年四季度以來,房地產行業流動性持續修復,開發貸和按揭貸持續回暖;央行全面降準0.5 個百分點,釋放長期資金1.2 萬億元,對“杠桿穩健型”民企地產更為利好;中央政治局會議提出房地產市場健康發展和良性循環,中央經濟工作會議重申“房住不炒”再提“因城施策”,我們認為部分區域的購房限制措施將逐步退出,加快農業轉移人口市民化,支持居民合理購房需求。

2022 年開年,房地產板塊迎來“開門紅”,優質龍頭房企表現出色;截至1 月13 日收盤,萬科A 上漲8.96%,萬科企業上漲11.08%,中國海外發展上漲19.99%,中國金茂上漲10.79%;我們認為隨著2022 年一季度降息預期的增強,居民改善型住房按揭貸款的信貸投放有望得到進一步支持,資本市場對優質龍頭房企的關注度和信心將進一步提升。重點推薦萬科A/萬科企業、保利發展、中國金茂、中國海外發展、華潤置地、新城控股;建議關注金地集團、招商蛇口、金科股份、龍湖集團。

風險分析:新冠疫情、經濟結構調整或導致國內部分行業發展和就業情況不及預期,進而影響居民收入和信貸擴張;房企“三道紅線”疊加債務集中償還期,部分房企出現信用違約的風險加大。

(文章來源:光大證券)

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